Munkánk során gyakorta találkozunk azzal az esettel, amikor a munkáltató (bérlő) munkásszállás létesítése céljából bérleti szerződést köt egy bérbeadóval, azonban a jogviszony megszűnésekor nem, vagy nem megfelelően kerül sor az ilyenkor szokásos átadás-átvételi eljárásra és emiatt a – jellemzően magas – kaució visszakövetelésekor vitás helyzet áll elő. Az alábbi cikkünkben egy konkrét eset bemutatásával végig vesszük, hogy mire kell figyelmet fordítani a munkáltatónak, mint bérlőnek, ha a szerződés megszűnik.

Bevett gyakorlat, hogy a bérleti szerződések megkötésekor a bérbeadó kauciót kér a bérlőtől, aminek mértéke általában egy vagy kéthavi bérleti díjnak megfelelő összeg. Különösen igaz ez akkor, ha a munkáltató a munkavállalóinak elszállásolása céljából, bérlőként vesz ki egy ingatlant. A dolgozói számra és az ingatlan méretére tekintettel a bérleti díj és a kaució mértéke több millió forintos kiadást is jelenthet, azonban ez kis mértékben térül meg, hiszen a munkáltató jellemzően ingyenesen (vagy rendkívül kedvezően) biztosítja dolgozói számára a lakhatási lehetőséget. Éppen ezért célszerű, ha a bérleti szerződés egyértelműen tartalmazza, hogy a kaució pontosan minek a biztosítására szolgál és a bérbeadó milyen feltételek fennállása esetén jogosult annak visszatartására.

A szerződés szabatos megfogalmazása mellett további megerősítést jelent, ha az ingatlan átadásakor a felek jegyzőkönyvet készítenek, amelyben rögzítik a bérlemény adottságait, esetleges hibáit. Az átadás-átvételi jegyzőkönyv tartalmát tekintve törvény előírás nincs, hasznos viszont a jelenlévők, továbbá az ingatlan adottságainak, esetleges hibáinak (pl. repedt fal, bútorzat állapota stb.) felsorolása, az átadás-átvétel időpontjának feltüntetése és bármilyen olyan körülmény rögzítése, amelyet a felek fontosnak ítélnek meg.

Érdemes az írásos jegyzőkönyvet fénykép-felvételekkel is kiegészíteni és rögzíteni, hogy a képek mikor készültek és azokat ki készítette. Ezzel nagyban elkerülhető, hogy utóbb bármelyik fél is vitassa, hogy bérlet során keletkezett kár a jogviszony előtt vagy alatt keletkezett. A szerződés megszűnésekor javasolt ugyanígy eljárni, hiszen ez alapján megállapítható az ingatlan „előtte-utána” állapota közötti különbség.

A konkrét esetben egy munkáltató a munkavállalóinak, munkásszálláson történő elszállásolására bérelt ki egy ingatlant. A szerződés megkötésekor a felek nem készítettek átadás-átvételi jegyzőkönyvet és az ingatlan állapotát nem dokumentálták fényképfelvételekkel. A bérleti jogviszony megszűnésére később közös megegyezéssel került sor. A bérlemény átadásakor a bérlő és a bérbeadó is jelen voltak, azonban arról jegyzőkönyvet nem vettek fel. A bérlő ezen előzményekre tekintettel próbálta visszakövetelni a kauciót, ellene fizetési meghagyás kibocsátását is kérte, azonban az eljárás a bérbeadó ellentmondására tekintettel perré alakult.

A per során a bérbeadó azt állította, hogy az ingatlanban a rendeltetésszerű használatot meghaladó károk keletkeztek, penészedés volt tapasztalható, a falak elszíneződtek és egyéb berendezési tárgyak is megrongálódtak. A bérlő mindezt vitatta, azonban az átadás-átvételi jegyzőkönyv hiányára tekintettel egyik fél sem tudta minden kétséget kizáróan bizonyítani állításait. A tanúvallomások és a csatolt bizonyítékok alapján a bíróság végül a munkáltató tényállításait látta igazoltnak és a bérbeadót a kaució visszafizetésére kötelezte.

A felvázolt eset rámutat az átadás-átvételi jegyzőkönyv fontosságára, hiszen a per nagy valószínűséggel elkerülhető lett volna, ha a felek pontosan dokumentálják a bérlemény állapotát.

Munkánk során kiemelt figyelmet fordítunk arra, hogy ügyfeleink bérleti szerződései, az abban vállalt jogok és kötelezettségek jól definiáltak legyenek. Ez leghatékonyabban úgy érhető el, ha: (i) a bérleti szerződés tartalmazza, hogy az óvadék mire szolgál, és (ii) a felek a szerződés megkötésekor és megszűnésekor is készítenek átadás-átvételi jegyzőkönyvet, ingatlan esetében pedig a fénykép-felvétel kifejezetten hasznos lehet.